אתחיל את המאמר עם סקירה של מחירי השוק של דירות 4 חדרים משנת 2009 עד שנת 2018 לפי אזורים וערים שנבדקו.
נתחיל עם העיר הדרומית, אילת שבה היתה עליית מחירים של כ 33% משנת 2009 עד שנת 2018 ומחיר ממוצע של דירת 4 חדרים כיום נע בגבולות של 1,040,000 ש"ח.
בירת הנגב, באר שבע- בעיר באר שבע היתה עליית מחירים של כ 117% משנת 2009 עד שנת 2018 ורמת המחירים של דירת 4 חדרים נעה כיום בגבולות של כ 1,070,000 ש"ח.
העיר אשדוד אשר עברה מהפך בבנייה עם עליית מחירים משנת 2009 עד היום של כ 71% ומחיר דירת 4 חדרים נע כיום סביב 1,510,000 ש"ח.
העיר רחובות עם עליית מחירים של כ 83% ומחיר דירת 4 חדרים נע בגבולות של כ 1,740,000 ש"ח.
העיר מודיעין עם עליה של 88% ומחיר ממוצע של דירת 4 חדרים נע סביב 2,010,000 ש"ח .
העיר ירושלים בירת ישראל עם עליית מחירים של 45% בלבד ומחיר דירת 4 חדרים נע בגבולות של 1,920,000 ש"ח.
העיר פתח תקווה עם עלייה של 66% ומחיר דירת 4 חדירם בממוצע נע בגבולות של כ 1,730,000 ש"ח .
העיר נתניה עם עליה של 72% וממוצע לדירת 4 חדרים סביב 1,770,000 ש"ח.
העיר חיפה עם עלייה של 78% וממוצע דירת 4 חדרים נע בגבולות של 1,340,000 ש"ח.
העיר תל אביב עם עליית מחירים של 78% ומחיר דירת 4 חדירם נע בגבולות של 3,080,000 ש"ח שזה המחיר הגבוה ביותר בארץ.
השאלה הנשאלת, למה מחירי הדירות עלו?
כמובן, שלשאלה זו ישנם מספר מריכיבים שהתגבשו יחד ואתייחס לחלקם העיקרי לפי תפיסתי כאיש מהמניין וכשמאי מקרקעין.
הדבר הראשון שלהערכתי בעל החשיבות הגדולה ביותר זה הריבית במשק שהיתה בממוצע ב 20 השנים האחרונות 2.5%.
ריבית הפריים- בשנת 1995 הריבית היתה סביב 18.5%, בשנת 2002 הריבית היתה סביב 10.6%, בשנת 2018 הריבית נעה סביב 1.75%.
המגמה שראינו ברורה בה הריבית ירדה באופן משמעותי אשר השפיעו באופן ישיר על רוכשי הדירות שבהם המשקיעים ולוקחי המשכנתאות.
גם שיעור הריבית הקבועה הצמודה היה בירידה כאשר ביוני 2003 הריבית עמדה סביב 5.82% ובספטמבר 2018 הריבית עמדה סביב 3.35%.
הדבר השני והמשמעותי מאוד במחירי הדירות הוא הכלל הבסיסי בכלכלה, היצע וביקוש.
בכל השנים הללו הביקוש היה גדול יותר מההיצע וזה למעשה כל הסיפור.
קצב הריבוי הטבעי במדינת ישראל מצריך בניית כ 50,000 דירות בכל שנה ורמות התחלות הבניה היו נמוכים ביחס לריבוי הטבעי של האוכלוסיה והביקושים.
אציין שבשנת 2018 רמת התחלות הבניה ירד ועומד כיום על 37,000 בלבד.
ניתן לסכם ולומר שכיום יש מחסור של כ 100,000 יח"ד וקצב התחלות הבניה אינו נותן מענה למחסור.
להלן היבטים נוספים המשפיעים על מחירי הדירות כמו, מכרזים של רשות מקרקעי ישראל, בניה באזורי ביקוש, חסמים בירוקרטים, עובדים זרים, אין שכירות מוסדית וחסמים בירוקרטים.
כמה מילים על למשתכן
להערכתי וכשמאי מקרקעין אשר מנתח את השוק ומבצע שמאויות לפרויקטים של מחיר למשתכן אני חושב שמחיר למשתכן אכן עשה חסד עם חלק מהזוכות הצעירים שכן דירה במחיר למשתכן זולה בכ 25% מדירה רגילה באותו פרויקט וזה מאפשר לזוגות לעלות על העגלה ולרכוש דירה.
חלק מהרוכשים הם רוכשים אשר רכשו דירות להשקעה ויכולים להביא להצפת היצע הדיור להשכרה בפריפריה.
להערכתי כשמאי מקרקעין מחיר למשתכן מיתן את השוק זמנית ולא גרם לירידת מחירים.
כמו כן, ישנם זוגות רבים שרכשו את דירותיהם מלפני כשנה על הנייר ועד היום אין היתרים לקבלנים ולא הכלו בעבודות הפיתוח וישור הקרקע. דבר זה יכול לקחת כ 4 שנים ולגרום נזק לזוגות שרכשו שכן בזמן הזה הם משלמים שכירויות ואין להם בית.
מבדיקה שערכתי עולה שלאחרונה פחות דירות חדשות ויד שניה נמכרות בשוק החופשי כאשר חלקן של דירות "במחיר למשתכן" הולך וגדל.
מה קורה כיום במחירי הדיור בארץ לפי הערכתי המקצועית כשמאי מקרקעין
קיימת ירידה משמעותית במספר העסקאות.
קיימת עלייה בשיעור העסקאות במחר למשתכן, בעיקר בפרפיריה.
שנפרמטרים אלו מביאים אותנו לבלימת מחירים ממוצעת במחירי הדיור תוך היפרדות במגמת המחירים בין אזורי הביקוש לבין הפריפריה.
להלן סקירה של הנחות "נטו" לפי ישובים וערים:
העיר שדרות סביב 28%, העיר נהריה סביב 29%, העיר ראש העין ויבנה סביב 26%, נתניה סביב 25%, בית שמש וראשון לציון סביב 23%, באר שבע סביב 22%, חריש סביב 16%, אשקלון סביב 14% והרצליה סביב 20%.
מה הצפי לשנת 2019 במחירי הדירות לפי הערכתי כשמאי מקרקעין אשר מנתח את שוק הדירות,
להערכתי מחירי הדירות בפריפריה כמו טירת הכרמל, שדרות, נתיבות וכו' יתחילו בירידת מחירים מתונה.
אזורים במרכז הארץ כמו הרצליה, ראשל"צ, פ"ת, חולון וכמובן תל אביב יפו המחירים יעלו באופן מתון.
יניב רפאל שמאי מקרקעין מומחה
